最近、「リゾート物件はリスクが大きい」という記事を見かけます。
その意見に異議を唱えるつもりはありませんが、現場にいる立場として、少しだけ物申したいと思います。
ご存じの通り、リゾートマンションはバブル期の日本経済とともに数多く建設されました。プールやラウンジ、大浴場など、まるでリゾートホテルのような豪華設備を備え、各事業主が力を入れて手がけた“作品”ともいえる存在です。
それから37年。
平成元年前後に建てられた物件も、いよいよ約40年を迎えようとしています。
これだけ年月が経てば、修繕なしでの維持が難しいのは誰の目にも明らかでしょう。
一方で、リゾートマンションには特有の事情もあります。
当時は別荘利用が中心で、例えば400戸のうち定住者は30〜40世帯程度、残りはセカンドハウス利用というケースも珍しくありませんでした。
そのため、エレベーターや共用部の使用頻度は比較的低く、一般的な居住用マンションに比べて消耗が緩やかという側面があります。
こうした背景から、大規模修繕のスパンも15年〜20年と比較的長めで進められてきました。
平成元年築の物件であれば、現在は3回目（早いところは4回目）の大規模修繕計画を検討する時期に差しかかっていると言えるでしょう。
ここで話題になるのが「修繕積立金」です。
リゾートマンションというと、「修繕積立金が不足しているのではないか」というイメージを持たれる方も少なくありません。
その背景には、過去に雪国のリゾートマンションで管理組合の理事長による横領事件が報道され、業界全体の印象に影響を与えた出来事もあるでしょう。
また当時は、所有者の多くが遠方在住であったため、管理組合の運営に積極的に関わる人が少なく、形式的な運営になっていたケースがあったのも事実です。
ただ、現場で見てきた中では、必ずしも一様ではありません。
私が一線で関わっていた頃、こんなケースがありました。あるマンションで、長年理事長を務めていた人物がいました。
やや強引な運営で、組合員が意見を言いにくい雰囲気があったそうです。
管理費・修繕積立金はしっかり徴収されているものの、長年大きな修繕が行われておらず、黒い噂が立つこともありました。
しかし、代替わりした際に状況が明らかになります。なんと、修繕積立金は十分すぎるほど蓄えられていたのです。
その理事長は、無闇に資金を使わず、将来に備えて堅実に管理していたのでした。結果として、そのマンションは築50年を迎えようとする現在でも、
必要なメンテナンスにしっかりと費用をかけることができ、修繕積立金にも余裕を持った運営が続いています。
では、現在はどうでしょうか。
近年では「リゾートマンションは管理を買え」と言われるようになり、
従来の管理会社主導の運営から、管理組合主導の運営へと徐々に変化してきています。
不動産会社や管理会社も、
このままではリゾート市場自体が縮小してしまうという危機感を持ち、
組合員の積極的な参加を促す動きが見られるようになりました。
さらに、地方移住やコロナ禍をきっかけとした二拠点生活の広がりにより、実際にリゾートマンションを活用するオーナーの声も強くなってきています。
そうした変化が、管理体制の改善にもつながっていると感じます。「リゾート物件＝リスクが大きい」確かにその見方は一理あります。
しかし実際には、物件ごとの管理状況や運営体制によって大きく異なります。
表面的なイメージだけで判断するのではなく、中身をしっかり見ていくことが何より重要です。
例えば、古い外車を思い浮かべていただくと分かりやすいかもしれません。
車両価格は手頃でも、本来の性能を維持しようとすれば相応の維持費がかかります。
それでも、その価値を理解している方にとっては非常に魅力的な存在です。
リゾートマンションも、それに近い側面があると感じています。
リゾート物件は、確かにクセのある分野です。
しかし、選び方次第で非常に魅力的な存在にもなります。
気になる方は、ぜひ一度ご相談ください。
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